現(xiàn)如今，人們買房看的不止是房子的地段、品質(zhì)、配套等，還有一個不可忽略的關(guān)鍵——物業(yè)。一個小區(qū)的物業(yè)代表了今后生活的服務(wù)和品質(zhì)，因此，在居住要求越來越高的今天，考量小區(qū)的物業(yè)資質(zhì)、服務(wù)成為了買房的重要因素之一。
對于大多數(shù)業(yè)主而言，對于物業(yè)能夠給我們帶來什么了解得并不多，除了一些基礎(chǔ)的服務(wù)之外似乎沒有其他作用。事實(shí)并非如此，每年給物業(yè)交了辣么多銀子，物業(yè)能為我們業(yè)主做啥，還有這些關(guān)于物業(yè)的作用，我們都需要了解清楚。
??一、新房驗(yàn)收預(yù)交物業(yè)費(fèi)沒有依據(jù)
??調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，買了新房的業(yè)主們往往都會碰到這樣的情況：新房驗(yàn)收的同時，成都物業(yè)公司要求業(yè)主預(yù)交一段時間的物業(yè)費(fèi)(一般是3個月，有的樓盤甚至要求交半年或一年)。實(shí)際上，成都物業(yè)公司預(yù)收物業(yè)費(fèi)的做法沒有依據(jù)。
??按照規(guī)定，成都物業(yè)管理公司不得違背業(yè)主或非業(yè)主使用人的意愿提前收費(fèi);經(jīng)批準(zhǔn)可以預(yù)收的，預(yù)收期不得超過6個月。對此，若是物業(yè)公司沒有出示政府行政部門批準(zhǔn)文件，可以拒交。遇到物業(yè)公司借此拒交業(yè)主鑰匙的情況，業(yè)主完全可以向物業(yè)管理部門和物價部門投訴。
??二、業(yè)主的個人信息很值錢
??很多小區(qū)的開發(fā)商都有自己配套的成都物業(yè)公司，當(dāng)樓盤交付業(yè)主使用的同時，物業(yè)公司從自己所在的開發(fā)商公司接過業(yè)主名錄，里面往往有業(yè)主的聯(lián)系方式、身份證 號碼、家庭住址等詳細(xì)信息。手中掌握了業(yè)主信息的物業(yè)人員，有時會偷偷把名錄復(fù)印出來向有需求的公司兜售，以此獲取私利。
??三、業(yè)主能享用的“免費(fèi)保修期”很短暫
??業(yè)主家中的墻面、頂棚、地面、門窗、五金件、管道、衛(wèi)生潔具、燈具和電器開關(guān)，都有2個月到1年的保修期。但是起始日期卻是從工程竣工驗(yàn)收合格之日開始 計(jì)算的。部分所謂的免費(fèi)維修，甚至在業(yè)主還沒買到房子的時候它就已經(jīng)過期了。只有供熱、防水、各類管道等設(shè)施的保修期相對長一些，在2至5年左右。
??而事實(shí)上，甚至連單元樓下的安全電子門、單元內(nèi)的電梯壞了，業(yè)主也可能需要付錢。雖然成都物業(yè)公司通常會說，維修和購置新設(shè)施的費(fèi)用可以啟用公用設(shè)置基金， 費(fèi)用不足的部分才由業(yè)主平攤，但這筆基金的啟用要得到2/3以上的業(yè)主簽字同意。且不說會不會得到業(yè)主的同意，就是這筆公共設(shè)置基金到底有多少，有哪個業(yè) 主是清楚的?夠不夠用業(yè)主根本就不知道，要不要業(yè)主添錢完全由物業(yè)公司說了算。
??四、設(shè)施維護(hù)費(fèi)裝進(jìn)“腰包”
??對于一個新建小區(qū)而言，設(shè)備都是新的，頭一年維護(hù)責(zé)任都?xì)w設(shè)備廠商，其后至少三到五年內(nèi)也不容易出大的故障，因此這期間的物業(yè)費(fèi)多一半都被物業(yè)賺走了。 比如小區(qū)綠化費(fèi)，在業(yè)主入住時物業(yè)公司就開始收取，但如果新小區(qū)的綠地在入住時尚未建成，那么這筆費(fèi)用就流入了物業(yè)公司的腰包。等次年綠地建成了，綠化費(fèi) 照收不誤。僅僅綠化費(fèi)這一項(xiàng)上，物業(yè)公司就能白賺一年的錢。
??由此可見，房地產(chǎn)商為何愿意給樓盤配上自己的物業(yè)公司就不難理解了。對于一個新小區(qū)而言，物業(yè)公司是相當(dāng)賺錢的。隨著小區(qū)的年限變長，日積月累的問題日益暴露時，一個老小區(qū)想找到愿意接手的物業(yè)公司是很難的。
??五、業(yè)主不知公共設(shè)施的收益哪去了
??新的《物權(quán)法》規(guī)定，電梯間、外墻等屬于公共設(shè)施，產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有。這些共用場所要經(jīng)營廣告，首先要經(jīng)業(yè)主委員會同意，其收入也應(yīng)歸全體業(yè)主所有。
??按照《物權(quán)法》，電梯間、大堂入口往往都有時時更換的廣告，這部分廣告收入，屬于利用公共空間經(jīng)營所得，理應(yīng)歸全體業(yè)主所有。然而，即使業(yè)主在賬目上能 夠看到這筆收入，它卻不會被發(fā)到業(yè)主手中。因?yàn)榘匆?guī)定，這些錢應(yīng)該用于補(bǔ)充物業(yè)費(fèi)的不足、業(yè)主的其他各項(xiàng)開支或規(guī)劃房屋的維修基金和房屋公用設(shè)施專用基金，物業(yè)從中可以收取一些管理費(fèi)。但問題在于，房屋維修基金和公用設(shè)施基金被物業(yè)公司花在了哪里?花了多少?業(yè)主往往既不知道自己賺了多少錢，也不知道錢 是被如何花掉的，錢都在物業(yè)手中，業(yè)主沒有知情權(quán)和支配權(quán)，業(yè)主和物業(yè)公司之間普遍存在著“信息不對稱”的問題。
??六、物業(yè)管理費(fèi)是可以協(xié)商的
??物業(yè)費(fèi)并不該由物業(yè)公司一方自行定價。在一些基本項(xiàng)目上，物業(yè)管理?xiàng)l例明確規(guī)定了收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，余下服務(wù)項(xiàng)目，如綠化費(fèi)、高低樓層費(fèi)等，業(yè)主是可以與物業(yè)公司商議定價。基本依據(jù)是服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，“比如說要求門崗必須2人，樓道玻璃一周擦洗多少遍?！币晃晃飿I(yè)經(jīng)理舉例。
??如果物業(yè)公司提出物業(yè)費(fèi)漲價，理由可能是物價上浮，或者人力成本增加?！?000年前后雇傭一名保安人員只用800多元，現(xiàn)在是1500、1700元了。”這時候，你需要注意它們是否在減員吃空額。現(xiàn)在管理?xiàng)l例強(qiáng)制要求物業(yè)公司公布費(fèi)用收支，業(yè)主有權(quán)對賬目進(jìn)行審計(jì)，“一條可行的方案是業(yè)主委員會用公共資金，聘請一個專門的審計(jì)機(jī)構(gòu)，幫助分析物業(yè)費(fèi)用收支情況。”一位物業(yè)專家說。
??七、發(fā)生入室盜竊，它們有時需要賠償
??成都物業(yè)公司的工作人員都喜歡強(qiáng)調(diào)，他們的責(zé)任從你的戶門外開始，公共區(qū)域才是他們的服務(wù)范圍。但如果發(fā)生入室盜竊，一位物業(yè)專家說，“物業(yè)是否要承擔(dān)因管理過失導(dǎo)致的相應(yīng)責(zé)任，要具體看物業(yè)管理合同中的安保義務(wù)?！北热缡欠裼?4小時3人巡邏、攝像頭安裝有無死角、小偷進(jìn)出時安保人員是否在崗、是否詢問進(jìn)入小區(qū)的陌生人。如果經(jīng)調(diào)查司法機(jī)關(guān)認(rèn)定盜竊是由保安的失職行為引起的，那物業(yè)公司也要承擔(dān)賠償責(zé)任。
??小區(qū)內(nèi)的攝像頭記錄是協(xié)助盜竊案偵破的最主要輔助手段之一。鑒于對于隱私權(quán)的擔(dān)心，可以要求物業(yè)做到只在公共空間安裝、并且對私有場景視頻屏蔽、相關(guān)監(jiān)護(hù)人員不能進(jìn)行散播泄露等。
??八、地下空間最賺錢
??通常小區(qū)規(guī)劃車位的產(chǎn)權(quán)屬于開發(fā)商，這部分車位費(fèi)也屬于開發(fā)商，而非規(guī)劃車位的停車費(fèi)的去向就和廣告費(fèi)類似了。據(jù)一位前物業(yè)公司人員說，小區(qū)“最賺錢”的還不是會所、商鋪等地上公共部位，而是地下空間。對于小區(qū)里的會所、幼兒園等機(jī)構(gòu)，這些本意是按照成本運(yùn)營、為業(yè)主提供服務(wù)的公共配套設(shè)施和場所，在絕大多數(shù)小區(qū)是掌握在開發(fā)商手中的，物業(yè)只能幫助管理，分享一筆基本的物業(yè)費(fèi)收益。“而地下空間，所有權(quán)有的是歸人民防空的，而人防有的地區(qū)是不收費(fèi)的，有的地區(qū)則每年要提取管理費(fèi)，但也就在每平方米1.5元到3元左右。20萬平方米一年只需要上繳30萬元左右，如果物業(yè)將其改成車位或者直接出租，年收益能上百萬。如果不追溯歸屬權(quán)，這當(dāng)然也會變成物業(yè)的利潤來源。”
??九、虧損是假的，毛利率通常在30%左右
??成都物業(yè)公司應(yīng)該算是輕資產(chǎn)公司中資產(chǎn)最輕的了，連辦公場所都是免費(fèi)的，當(dāng)然，幾乎都是地下室。盡管物業(yè)公司堅(jiān)稱它們是保本微利，但真實(shí)情況應(yīng)該要更“有利可圖”一些。很少有物業(yè)公司在合同到期后主動離開，油水可見一斑。
??因?yàn)槲飿I(yè)大多是先固定收費(fèi)、再提供服務(wù)的模式，服務(wù)成本越低利潤當(dāng)然越豐厚。最常用的招數(shù)不外乎就是減少維護(hù)費(fèi)用。一位前物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理說，“把綠化的澆水、修剪頻率降低;減少電梯檢修;有的物業(yè)收取樓房外立面清洗每月0.2元/平方米，實(shí)際上一年清洗一次就很不錯了，新小區(qū)可以幾年不洗，這筆費(fèi)用就是純收益?！?
??十、它們只是水電、燃?xì)夤镜膫髀曂?
??在大部分近20年內(nèi)建成的商品房住宅小區(qū)內(nèi)，水、電、燃?xì)獾荣M(fèi)用都由業(yè)主通過銀行向自來水、電力、燃?xì)夤局苯又Ц?。雖然每當(dāng)有管道檢修、限制供應(yīng)等事情發(fā)生的時候，是物業(yè)出面張貼告示或電話通知，但它們只是個傳聲筒，你做出再多憤怒投訴，它們也不會代你向相關(guān)能源供應(yīng)公司交涉。絕大多數(shù)時候，你敦促物業(yè)解決這類問題，都是沒有用的。
??只有一種情況，成都物業(yè)公司可能對水電、燃?xì)夤居幸欢ㄓ绊懥ΑＤ蔷褪俏飿I(yè)幫它們上門代收水電費(fèi)，它會和相關(guān)公司有合作協(xié)議。不過效果也是有限的，它們通過這項(xiàng)業(yè)務(wù)收取的服務(wù)費(fèi)來自收款單位，而非業(yè)主。得罪了這些壟斷行業(yè)的金主可不好。
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